父母將不動產委由子女出租會有稅法問題嗎（上）？
13 Jun, 2025
問題摘要：
在父母將名下不動產委由子女出租並收租的常見安排中，法律上租金所得仍屬不動產登記所有權人之租賃所得，應由其本人依法繳納綜所稅，不能僅以收款人變更作為稅負轉移之依據。如欲使子女成為真正納稅義務人，須先完成不動產所有權移轉。國內稅法體系對於此類租賃安排已有明確解釋與判例支撐，納稅義務人應據此依法行事，以避免日後遭補稅與處罰。
律師回答：
關於這個問題，在台灣，高齡化與高房價的結合，使得許多中老年不動產持有人必須提早規劃資產的運用與傳承。實務上常見的情況是，父母基於無暇管理不動產，將名下房產交由子女全權管理，包括出租給第三人並收取租金。此舉表面上兼顧資產活化與財富傳承的目的，父母得以省去管理瑣事，子女則藉由租金收益提早承接資產經營。
然而，在租稅法制下，這樣的安排並不意味著租金所得的納稅義務也隨之轉移。依據目前實務運作與稅法規範，仍是以不動產之登記所有權人為租賃所得的納稅義務人，即便實際租金是由子女代為收取，也不能改變納稅主體。
一、實務上之做法及見解
行政函釋
財政部在其69年8月1日台財稅字第36349號函中即明確指出，納稅義務人之認定為稅法所定之強制性規範，並不因當事人間私下之約定而有所改變。該函指出：「個人將其財產出租之租金債權移轉與第三人，並通知承租人將租金給付該第三人，承租人給付該第三人時，出租人仍為該項租賃所得之所得人，應由扣繳義務人（即給付租金之承租人）依法扣繳所得稅，並應由出租人依法申報綜合所得稅。」此函同時引用所得稅法第14條規定，個人因財產出租所取得的租金，應認列為「租賃所得」，併入綜合所得總額課稅。因此，父母雖然實際上未收取租金，但只要不動產在其名下，仍須依規定申報並繳納相應綜所稅。
法院見解法院見解
此一立場亦為行政法院所採，最具代表性的是最高行政法院95年判字第179號判決，該判決中法院明確表示：「借用人經財產所有權人同意，將系爭房屋出租與第三人，縱係以借用人名義出租，為防杜規避個人賦稅，而藉他人名義出租不動產之情形，以維稅制公平，是所取得之租金仍應認屬於所有權人之所得。」法院此一見解，強化稅捐機關防堵納稅義務人藉名義移轉規避租賃所得稅負之立場。
二、目的乃防杜納稅人之稅捐規避行為
此外，稅務機關主張該等安排有稅捐規避之嫌，原因在於多數情形下，父母本身所得較高，適用之綜所稅率級距較高，若由父母申報租賃所得，繳稅金額也相對較多。反之，子女之所得相對較少，若由其名義收取租金並申報綜所稅，則納稅總額明顯較低。為維護稅制公平，稅捐機關與法院皆堅持應依「實質課稅原則」，將租金歸屬於不動產所有權人，即便其未實際收取，亦不得由名義收款人代為申報，否則恐造成租稅負擔不均，影響國家稅收與制度公平。
在這樣的法律及實務見解之下，納稅義務人若計畫將名下不動產交由他人（如子女）管理並收租，應注意租金所得仍須由所有權人本人依法申報並繳納稅款，否則即有遭補稅與處罰之風險。亦即，不論當事人間如何協議或分配收租及租金使用之權利，在租稅法制下，該等私下安排並不具備改變納稅義務主體的效力。
若納稅義務人確實希望轉移租金所得之課稅主體，可考慮透過合法移轉所有權（例如贈與或買賣），將不動產過戶至子女名下，使其取得法律上所有權並成為稅法上的納稅義務人。惟須注意，贈與不動產將涉及贈與稅的課徵，依據遺產及贈與稅法第5條、第22條規定，每人每年享有220萬元之免稅額，若超出該限額，則需依稅率繳納贈與稅。此外，不動產贈與也需依法辦理移轉登記程序並繳納相關登記費與契稅。因此，在考量稅負與資產傳承策略時，應全面審酌法規與實務操作，並諮詢專業稅務顧問或律師，以免因一時便利而產生日後重大稅負與法律風險。
總結而言，在父母將名下不動產委由子女出租並收租的常見安排中，法律上租金所得仍屬不動產登記所有權人之租賃所得，應由其本人依法繳納綜所稅，不能僅以收款人變更作為稅負轉移之依據。如欲使子女成為真正納稅義務人，須先完成不動產所有權移轉。國內稅法體系對於此類租賃安排已有明確解釋與判例支撐，納稅義務人應據此依法行事，以避免日後遭補稅與處罰。
-家事-繼承-稅捐-贈與稅
(相關法條=所得稅法第14條=納稅者權利保護法第7條)
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