不動產的繼承可單獨辦理嗎？
13 Jun, 2025
問題摘要：
我國民法與土地法相關規定明定繼承程序及不動產登記義務，並允許在無法全體會同的情況下由部分繼承人辦理公同共有登記，繼承登記亦有罰鍰及時效限制，務請繼承人儘速處理。此外，如遇意見分歧，亦可循協議、調解或法院裁判等程序完成分割，依法保障自身權益並達成遺產順利移轉。
律師回答：
被繼承人死亡後，其遺留的已登記土地、建物或他項權利等不動產，應由繼承人於六個月內向該不動產所在地之地政事務所辦理繼承登記。依民法第1147條規定，繼承自被繼承人死亡時開始，而依民法第1151條，當繼承人有數人時，在遺產尚未分割前，所有繼承人對遺產共有的狀態即為「公同共有」。
此種情形下，雖然各繼承人共同享有權利，但若因感情不睦或行蹤不明等因素，導致無法取得全體繼承人一致同意而無法進行分別共有或遺產分割，則可由其中之一人或數人，為全體繼承人之利益，辦理公同共有登記，此項作法在法律上是允許的。
一、如何辦理繼承登記？
依土地登記規則第120條規定，繼承人中之一人或數人若因其他繼承人不願或無法會同辦理登記，可在完成遺產稅申報程序後，持稅捐稽徵機關所核發之遺產稅繳納或免稅證明文件，至地政事務所申辦繼承登記。
實務上第一步須先向戶政事務所請領載有被繼承人死亡記事的戶籍謄本及繼承人之戶籍謄本，並依遺產及贈與稅法第41條之1規定申報遺產稅，取得相關稅務證明，若被繼承人死亡日為民國38年6月14日以前者，則免申報。繼承人得依土地登記規則第32條，為全體繼承人之利益，就該筆不動產辦理為公同共有之登記。
繼承登記之申請期限依土地法第73條規定，應自繼承開始之日起六個月內為之，若逾期申請，每逾一個月得處應納登記費一倍之罰鍰，最高不得超過二十倍。此外，依民法第1164條規定，繼承人可隨時請求遺產分割，若在辦理公同共有繼承登記後，全體繼承人對遺產分割達成協議，即可共同向地政事務所申請分別共有登記。此時須備妥協議書、印鑑證明及其他相關文件，並攜帶所有權狀、繼承登記證明等資料辦理。
二、公同共有之處分方式
在分別共有前，依土地法第34條之1第5項準用前項規定，公同共有物如要進行處分、變更或設定地上權等行為，應符合「共有人過半數」及「應有部分合計過半數」兩項條件，才得為有效之處分行為。惟法律另設有例外條件，即當應有部分合計逾三分之二時，亦得為處分，無須再計人數過半。
三、分割方式
若無法與其他繼承人達成協議分割者，應循法院程序處理。可由其中一位或數位繼承人依民事訴訟程序，提起遺產分割之訴訟，請求法院就應繼分及財產項目加以裁定分割方式，俟判決確定後，依法院判決辦理繼承分割登記。
法院裁判分割有兩種方式：一為原物分配，另一為變價分配。原物分配即將遺產實體按比例分配予各繼承人，而變價分配則是就遺產進行拍賣，將所得依比例分配。無論為何種方式，均須依判決結果辦理地政登記並繳納應有之登記費及稅費。
此外，對於不願或不適合承接遺產的繼承人，法律亦提供拋棄繼承之制度。依民法第1170條，繼承人得自知悉其得繼承之時起三個月內，以書面向法院聲明拋棄繼承，並應以書面通知因其拋棄而應繼承之人。若其無從通知者則無此限制。拋棄繼承一經生效，原拋棄人即喪失繼承資格，其他繼承人可依序遞補。
總之，我國民法與土地法相關規定明定繼承程序及不動產登記義務，並允許在無法全體會同的情況下由部分繼承人辦理公同共有登記，繼承登記亦有罰鍰及時效限制，務請繼承人儘速處理。此外，如遇意見分歧，亦可循協議、調解或法院裁判等程序完成分割，依法保障自身權益並達成遺產順利移轉。
-家事-繼承-遺產登記-繼承登記
(相關法條=民法第1147條=民法第1151條=民法第1164條=土地法第34-1條=土地法第73條=土地登記規則第32條=土地登記規則120條)
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