失智症長者如何預防不動產遭不法轉移？
11 Jun, 2025
問題摘要：
當家中有長輩甫確診失智症時，應及早評估其財產狀況並進行適當安排。若長者仍能清楚表達意願並同意配合，家屬應盡早與其協議並辦理預告登記作為財產處分的防火牆，亦可考慮同步設立安養信託，確保長者未來安養費用與財產調配合乎其真意與法定程序。當失智症長者的不動產遭到不當處分時，家屬應即評估各種法律途徑，包括以意思表示無效為主張、提起所有物返還之訴、不當得利請求、準詐欺刑責追究、聲請監護宣告與預告登記等多重法律保護手段，綜合防範遺產或財產權利遭受侵害。
律師回答：
關於這個問題，失智症長者名下若有不動產，極容易成為有心人士覬覦的目標，常見的詐騙手法包括高價賤賣、設定抵押權借款，以及移轉過戶予第三人等方式。高價賤賣的情況下，詐騙者利用長者無法辨識金錢價值或不動產市價的弱點，先以小利誘之，再動之以情，進而要求以遠低於市價出售不動產，例如市值一千萬元的不動產，竟以僅二百萬元的價格賣出。至於設定抵押權借款，則常見有心人士藉口協助處理財務，利用長者對借貸、抵押流程的陌生，騙取其簽名、蓋章於借貸契約書、抵押權設定書、本票或支票等文件，再持其提供的不動產權狀向地政機關辦理抵押設定，以取得銀行或私人借款。另一常見方式是移轉過戶，詐騙者取得長者信任後，騙取權狀與相關文件，並誘導長者於買賣契約、移轉同意書及權利移轉聲請書上簽名，隨後完成所有權過戶登記，將不動產轉到自己或第三人名下。
對於失智長者名下不動產遭有心人士處分或設定抵押的情況，家屬若於事後發現，理論上可以依據民法第92條的規定主張該意思表示是在詐欺情況下所為，因此可以撤銷該意思表示，進而請求塗銷相關的抵押權或權利移轉登記。然而，實務上要舉證詐欺存在並非易事，特別是在當事人已為失智狀態且無法清楚表達的情形下，更增添舉證困難。
此時，相較於以詐欺為由撤銷意思表示，更實際的做法可能是依民法第75條的規定，主張該意思表示因行為人無行為能力或欠缺意思能力而無效。「無行為能力人所為之意思表示，無效。」
若失智症長者在處分財產時，如已依民法第14條規定，被法院宣告為受監護人，即具備無行為能力之法律地位，其簽署的買賣契約或抵押契約自然無效，無需再經撤銷程序。即令沒有，如有完整的醫療記錄，亦得由心智鑑定後確認屬於無意識或精神錯亂亦得以此主張無效。
此外，家屬也可援引民法第767條規定，對無權占有或登記該不動產者主張所有物返還請求權，將該不動產返還於長者所有名下。民法第767條明定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」不僅如此，對於因詐欺或其他不當手段所取得的不動產利益，亦可依民法第179條規定主張不當得利請求返還。
若涉有刑事責任，甚至可依刑法第341條主張準詐欺罪。「意圖為自己或第三人不法之所有，乘未滿十八歲人之知慮淺薄，或乘人精神障礙、心智缺陷而致其辨識能力顯有不足或其他相類之情形，使之將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。」
換言之，只要詐騙者明知長者有精神障礙或心智缺陷，卻仍以不正手段誘使其交付不動產或同意移轉，即可能觸犯準詐欺罪。家屬若掌握相關證據，應即向地檢署提出刑事告訴，以追究其刑事責任。
若相關行為已涉及使公務員登載不實、偽造文書等情節，更可能構成刑法第210條與第216條等罪嫌，可一併聲請偵辦。除刑事處理與民法上的無效或返還請求外，家屬亦可考慮向法院聲請監護宣告或特別代理人，以強化對長者財產之保護。
如已受監護宣告，則任何財產處分須由監護人同意，方具法律效力；若尚未宣告，但情況急迫，則可依民事訴訟法第51條聲請法院選任特別代理人，由其依法代表失智長者從事訴訟及維權行動。
預防措施
在失智症患者進入初期階段時，雖然可能逐漸出現記憶力、判斷力及思考能力的退化，但通常仍具備完整的意思表示能力，這段期間可謂關鍵時機，若能事先妥善安排相關法律與財產防護措施，將有助於日後避免遭人詐騙或財產被不當處分的風險。此時除可以透過設定「安養信託」來確保其未來生活與財產運用受到妥善保障，若失智者本人已經明確規劃財產之分配方式，亦可依土地法第79-1條進行預告登記，以保障其對不動產處分的預設意願不受後人或外人所破壞。
依據土地法第79-1條的規定，若當事人希望保全有關土地權利之請求權，得向地政機關聲請預告登記，惟須提出登記名義人之同意書方可進行。該條文列舉三種得以聲請預告登記的請求權，包括：一、土地權利移轉或使其消滅之請求權；二、土地權利內容或次序變更之請求權；三、附條件或期限之請求權。預告登記一經完成，於未塗銷前，若登記名義人進行對該不動產有妨礙預告登記之請求權的處分，則該處分即對請求權人無效。這也就意味著，只要事前完成預告登記，就可以有效阻止名義人將該不動產賣出、贈與或設定抵押，從而達到財產保全之目的。
對於罹患失智症的長者而言，若其本人在發病初期仍有意思能力，家屬便可輔助其依循法律程序完成相關的預告登記。所謂預告登記，其本質即為對請求權的保全，實務上常見的用途例如：子女與父母先行訂立財產處分協議後，為防止未來父母病重或受人蠱惑而擅自改變意思，子女即聲請針對該處分之請求權辦理預告登記，進而防止第三人介入或惡意操作導致房產被過戶、抵押或處分。一旦登記完成，在未解除或塗銷前，對第三人即具有效的對抗力。
預告登記的申辦須準備一系列文件，包括：一、登記申請書，為辦理登記之基本憑據；二、登記清冊，詳細列明涉及的土地或建築改良物資訊；三、登記名義人同意書，證明名義人同意此預告登記之進行；四、登記名義人之身份證明文件；五、名義人之印鑑證明書，以確認其真意表示；六、請求權人之身份證明文件，確保請求權基礎合法性；七、土地或建築改良物所有權狀，以證明登記名義人對該不動產擁有完整產權。完成申請並經地政機關核准登記後，將在登記簿上顯示該筆土地受有預告登記限制。
在此制度下，一旦未來失智長者因病情惡化而失去行為能力，或遭不肖人士誘導擬進行不動產處分行為，地政機關將依規定主動通知預告登記的請求權人（通常為其子女或其他家屬），得以及時介入、確認是否同意該處分行為，進而有效防止該筆財產因欺詐、誤信或精神障礙所導致的不當移轉。預告登記不僅具備民法保全請求權之實效功能，亦能實際落實於不動產登記實務中，為失智長者的財產增添一道堅實防線。
-家事-繼承-遺產侵害-盜用-生前盜用
(相關法條=刑法第210條=刑法第216條=刑法第341條==民法第179條=民法第92條=民法第75條=民法第767條=土地法第79-1條)
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