繼承人如何查尋台商大陸房產？
11 Jun, 2025
問題摘要：
在辦理繼承相關權利主張、財產處分或確權訴訟前，透過上述合法途徑取得資料，將可作為舉證之依據，避免繼承權糾紛與法律風險。如能善用該不動產登記資料查詢暫行辦法賦予之查詢權利，台灣繼承人在處理大陸遺產繼承事宜時，將能更加有據可循並有效維權。
律師回答：
關於這個問題，中國大陸國土資源部於2018年3月2日公布的不動產登記資料查詢暫行辦法，明確規範了不動產登記資料的查詢內容、查詢人資格、查詢程序與應備文件，對於保障不動產權利人與利害關係人的合法查詢權益具有重大意義。
依該辦法第17條規定，繼承人或受遺贈人如因繼承或遺贈取得不動產權利者，其查詢權限等同於不動產權利人，得以申請查詢相關登記資料。然而，該類查詢除了須遵守第8條的基本申請要件外，尚須額外提交可證明繼承或遺贈事實的相關文件，例如死亡證明、遺囑、遺贈扶養協議等，以建立繼承關係的法律依據。
第8條明確列出查詢申請書中應包含的內容，包括查詢主體、目的、內容、結果要求與申請材料清單，並需附上申請人或代理人之身份證明文件。若由他人代為申請，則依第9條，須一併提交授權委託書及雙方身份證明文件。
此外，若律師基於委任關係代替當事人查詢，依第23條，除上述基本文件外，尚須提供律師證與律師事務所出具的證明材料，若為持法院調查令者，則需再補充人民法院核發的調查令文件。
對於台灣地區民眾而言，若有繼承在大陸地區設有不動產之親人所遺之財產，依該辦法第17條，其查詢方式與大陸繼承人相同，但因涉兩岸制度差異，實務上需特別準備完整文件並完成相應的公證與送達程序。
實務上，台灣繼承人必須備妥三項關鍵資料：一為被繼承人之死亡證明，二為證明申請人與被繼承人親屬關係之文件，三為具體證明其繼承權之文件，如遺囑、法院裁定或其他法律文件。這些文件須在台灣地區完成公證，並經由海基會轉送大陸對口部門，才能被大陸機關認可。
實際查詢時，繼承人須攜帶上述文件及有效身份證明，如台胞證親自至登記機關辦理，亦可依法委託大陸當地居民代為辦理查詢，但授權委託書也須經公證並透過海基會遞送，始為有效。在繼承實務中，若繼承人未能及時掌握死者在大陸的不動產狀況，透過此種正式管道進行查詢可有效保障繼承權，並有助於後續遺產清理、分割或訴訟程序。
值得注意的是，由於查詢機關及不動產性質不同，有時查詢需分別向房產登記機關與土地管理機關提出，因此建議繼承人事前備妥多套完整文件，以利不同機關辦理。在辦理繼承相關權利主張、財產處分或確權訴訟前，透過上述合法途徑取得資料，將可作為舉證之依據，避免繼承權糾紛與法律風險。如能善用該暫行辦法賦予之查詢權利，台灣繼承人在處理大陸遺產繼承事宜時，將能更加有據可循並有效維權。
-家事-繼承-涉外繼承-繼承手續
(相關法條=不動產登記資料查詢暫行辦法第8條=不動產登記資料查詢暫行辦法第條=不動產登記資料查詢暫行辦法第17條=不動產登記資料查詢暫行辦法第23條=民法第1156條)
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