債務人死亡後，如何執行其所遺不動產？
01 Aug, 2025
問題摘要：
債務人死亡並不當然中止債權人行使權利之可能，但須依據法律所定繼承、稅務與登記程序予以推動，方得有效達成執行目的。執行法院、地政機關與稅捐機關三方協調合作亦為強制執行制度運作之關鍵環節。未辦理繼承登記之不動產，債權人如能正確理解與操作相關法律規定，仍可克服程序障礙，最終實現其債權，並透過法律保障正當權利，防止債務人死亡形成債務逃避之漏洞。
律師回答：
關於這個問題，當債務人死亡後，其生前所遺留之不動產是否仍可供債權人為強制執行，須視法律所規定之繼承與執行程序而定。
依強制執行法第5條第1項規定：「強制執行開始後，債務人死亡者，得續行強制執行。」是以若債務人於強制執行程序開始後死亡，其原所有之不動產，仍可由執行法院繼續執行，無須中斷程序。但若債務人死亡時尚未開始執行，或需對其遺產另為執行時，則涉及繼承程序與遺產性質的問題，須依法律明確規定行之。
當債務人死亡後，其所遺之不動產即屬遺產，原則上應由其繼承人依法繼承。但若繼承人有無不明、拒絕繼承、無行為能力或因其他原因不能處理遺產，或繼承人已全部拋棄繼承權者，則依強制執行法第5條第2項規定，執行法院得依債權人聲請選任特別代理人，代為處理執行程序，而若遺產已有遺囑執行人或遺產管理人，則不另選任。
執行實務中常見債務人死亡後其不動產尚未辦理繼承登記，此時債權人可依「未繼承登記不動產辦理強制執行聯繫辦法」向執行法院聲請查封該不動產，法院得依同辦法第1條通知地政機關登記為債務人名義所有，並依第9條改列繼承人、遺產管理人或遺囑執行人為債務人。若無法確定繼承人，法院亦得命選任特別代理人以供執行。
進一步而言，辦理查封時，執行法院依該辦法第10條應開具被繼承人與繼承人或代理人之基本資料，並囑託地政機關登記查封。不動產若為未辦理所有權登記之建築改良物，亦應依土地登記規則第139條辦理。
此時即涉及遺產稅問題，依據第12條，若遺產稅尚未繳納，稅捐機關可依稅捐稽徵法第39條及第49條向法院聲請就全體遺產為強制執行，或由債權人代為繳納後始得進行不動產繼承及移轉登記。
而如稅捐機關尚未完成稅額核定，法院可依第13條、14條相關規定與稅捐機關聯繫作業。當法院拍定不動產後，依第15條發給拍定人權利移轉證書，命其於三十日內向地政機關辦理所有權移轉登記，逾期不辦理者地政機關得依法處罰。地政機關於受理後應依第16條於登記簿記載拍定事由，以資公示與處理後續移轉。
特別情形下，如執行名義為命債務人辦理繼承或移轉登記者，地政機關依第17條，仍須債權人提出遺產稅繳清證明、免稅證明或同意移轉證書始得為之。故從整體程序觀察，債務人死亡後，其所遺不動產若尚未辦理繼承登記，原則上須由繼承人完成登記程序，否則債權人無從直接就該不動產執行。
惟為保障債權實現，法律允許債權人於特定條件下代債務人辦理遺產稅繳納，並促成繼承登記完成後進行查封、拍賣與移轉。在繼承人不明、全數拋棄或無繼承意願時，法院可選任遺產管理人或特別代理人以代為承擔執行義務，使債權人得以繼續進行程序，避免遺產閒置或債權無法實現。
此制度設計旨在兼顧債權保障與遺產管理秩序，並避免遺產流失或執行障礙。執行法院與地政、稅捐機關間聯繫亦透過聯繫辦法建立明確程序，有效銜接不動產繼承與強制執行，保障債權人於債務人死亡後仍得實現其權利。因此，債權人若發現債務人死亡後其遺留不動產尚未辦理繼承登記，應即蒐集遺產資料、查明繼承人狀況並依前述規定聲請法院執行，以免因程序延誤致執行困難或債權時效喪失。
-家事-繼承-債務繼承-強制執行
(相關法條=稅捐稽徵法第39條=稅捐稽徵法第49條=強制執行法第5條=土地登記規則第139條)
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