買屋登記兒女名下，如何預防繼承上糾紛？
01 Aug, 2025
問題摘要：
父母於生前以自己資金購置不動產而登記於子女名下者，如未清楚約定法律關係，即易於日後發生繼承糾紛。最佳處理方式為：一、訂立書面借名契約，明示出資人、登記原因、所有權歸屬及委任消滅條件；二、保留完整出資證明、貸款資料、租賃稅務紀錄等佐證資料；三、於遺囑中補強該不動產為遺產之意旨，或另訂信託契約以取代借名安排；四、必要時可約定於父母死亡後，子女始得憑特定條件（例如遺囑或第三人同意）取得所有權，避免生前遭變賣或違反信賴。若不動產登記名義人於父母死亡後否認借名關係，其他繼承人得主張共有繼承，並依遺產範圍內提起確認遺產、返還遺產、分割遺產等訴訟，而法院則需審酌當事人舉證所涉資金來源、使用權利實際歸屬、租稅負擔等整體情形，綜合判斷是否屬於借名登記關係。一旦法院認定成立，則雖形式登記於子女名下，仍應列入遺產，所有繼承人可依應繼分主張分配。反之，若借名人無法提出足夠證據證明其與名義人之間存在借名關係，則房屋視為名義人之財產，其他繼承人即喪失主張遺產分配之可能。
律師回答：
在實務上，許多父母基於家庭信任或稅務、財產規劃等考量，將購置之不動產登記於子女名下，然若未事前訂立明確書面約定或保留充分證據，日後當父母亡故後，可能衍生子女否認借名關係、主張房產為其個人財產，導致其他繼承人權益受損之情形。此類安排在法律上通常被視為「借名登記契約」，其性質屬於民法第528條以下規定之委任契約關係，委任係當事人之一方委託他方處理事務，他方允為之之契約。依第529條規定，關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。
而在借名登記的架構下，名義人僅為形式上的登記人，實質上並無權限管理、使用或處分不動產，其實際的使用處分權仍屬於出資人即真正權利人，亦即所謂「借名人」。惟此等安排在土地登記制度採「登記生效主義」的我國法制下，必須注意民法第758條之規定，即不動產物權之得喪及變更，非依登記，不生效力。
此種形式與實質相分離的狀況，使得一旦發生糾紛，例如名義人否認借名關係，或借名人亡故後由其他繼承人主張其為遺產時，容易導致證據不足、舉證困難而使權利受損。再者，借名關係如未設有書面文件，法院在審理時即需依具體事證認定雙方是否真有借名合意，例如出資證明、貸款文件、租賃契約由誰簽訂、收租收入由誰取得、房屋稅地價稅繳納人為何人等，皆為認定關鍵。
若能舉證證明借名人即係實際出資、使用、管理、收益人，且登記僅為形式，則即使不動產登記於他人名下，法院亦得認定係借名登記契約之存在。惟一旦出名人死亡，原委任契約是否消滅，則應依民法第550條規定：「委任關係，因當事人一方死亡、破產或喪失行為能力而消滅。但契約另有訂定，或因委任事務之性質不能消滅者，不在此限。」
依民法第1147條規定，繼承自被繼承人死亡時開始，並非經過登記或其他程序始生效力，而是於死亡當下即自然發生。進一步而言，依第1148條之規定，繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上一切權利與義務，惟專屬於被繼承人本身者不在此限；至於對於被繼承人所遺留債務部分，繼承人則以繼承所得遺產為限，負清償責任。
基於此一法理結構，當被繼承人生前以其名義外的他人名義登記財產，但實際上係其出資或擁有者，若未設有明確法律上排除或移轉其權利之法律行為，例如有效之贈與、買賣、信託或借名關係尚未依法終止或另有約定者，該財產即於其死亡時應屬於遺產。
此時，即使登記名義人非被繼承人，倘若能舉證該財產仍由被繼承人實質支配、管理、使用，並享有其收益或具備其他足以認定其為實質所有人之事實，法院仍有可能認定該財產為遺產一部，應列入遺產清冊並供繼承人依法繼承。
例如實務上常見父母出資購屋卻登記在子女名下，若父母於生前仍保留該屋使用管理之實益，或子女並未參與出資，甚至仍由父母繼續負擔房貸與稅捐者，是否為贈與抑或借名契約，常起爭議，該財產在借名契約下即屬父母所有，死亡時即納入遺產範圍。此即所謂「借記」於繼承法上之效力，隨死亡而消滅，但該財產之本質未變，登記僅為形式，其實質權利仍歸被繼承人所有，自應隨其死亡一併納入遺產。如無借名契約就會被當作贈與。
再者，如已證明有借名關係，原先有書面載明即使一方死亡仍有效，則契約仍可主張繼續存在，然而，縱有此一約定，亦得由繼承人加以終止(民法第549條)；反之，視為委任關係因死亡消滅。此時如出名人之繼承人主張該不動產係屬被繼承人之財產，即須由借名人之繼承人提出舉證反駁。
另若父母購屋登記子女名下，事實上是打算讓子女於其死亡後取得該財產，亦即僅保留生前使用、收益之權利而非擁有完整所有權，其法律性質將構成「死因贈與」，此種安排雖具遺贈性質，但若未依遺囑形式為之，仍可能因欠缺要件而失效。
因此，為明確化此種財產安排，父母如欲於生前將不動產登記於子女名下而仍保有其實益，應以書面訂立借名登記契約，內容可記載出資人為父母、名義登記目的、死亡後財產處理方式等，並另以白紙黑字載明委任存續條件、財產歸屬、不得擅自處分等條款。
更可輔以製作房屋買賣契約、貸款文件、稅捐證明等佐證資料，使日後如產生繼承紛爭時，其他繼承人得據以證明該不動產屬於遺產範圍，從而主張應一併列入遺產分割。而若為確保遺產處分依父母本意進行，亦可考慮另行訂立遺囑，明載該房產屬借名登記而屬遺產，或於遺囑中再確認其歸屬與處分方式，使實質與形式一致。
此外，亦可搭配設立信託，父母出資購屋後設立不動產信託，由信託登記於子女名下並明定信託目的、管理義務與返還條件，以信託關係取代單純委任關係，於信託法架構下更具保障效力與法定形式。
因此，從法律保障與家庭和諧角度觀之，對於此類「買屋登記子女名下」之安排，應避免口頭約定或信賴默契，務必以嚴謹法律文件與實際證據為後盾，始能真正落實財產規劃目的，並避免遺產繼承時引發爭產紛爭，破壞家庭關係與法律秩序。
然若生前雙方已有特別約定，例如記載於借名契約中於出名人死亡時財產歸名義人所有，或另有遺囑、死因贈與、信託等明確安排，則得排除該財產進入遺產之範圍，使其依契約或遺囑處分而不屬於一般繼承所承受之財產。
否則，一旦缺乏此類安排與證據，該財產即應作為遺產由全體繼承人依應繼分分配，登記名義人如否認為遺產者，將負有舉證責任，須證明其已依法取得該財產之所有權，否則視為占有遺產而可能遭其他繼承人提起返還遺產或遺產確認之訴。
因此，實務上若為避免爭議，出資人於生前明確釐清財產權屬，訂立契約或遺囑，並保存出資、管理、使用之相關證據，以備將來主張權利或排除遺產範圍之依據，始能保障財產安排目的及繼承人權益，避免繼承開始後因形式登記產生誤解而引發訴訟糾紛。
-家事-繼承-繼承標的-借名
(相關法條=民法第528條=民法第529條=民法第549條=民法第550條=民法第1147條=民法第1148條)
瀏覽次數：2
