借名登記土地應如何繼承？
01 Aug, 2025
問題摘要：
被繼承人生前如將土地借名登記於第三人名下，則被繼承人死亡後，其繼承人依法承受被繼承人之財產與契約地位，自得依民法第1148條與第549條第1項之規定，終止借名契約並請求返還土地。而土地所有權的認定仍應回歸雙方間之法律關係及實際使用與管理情形加以判斷。若能證明為單純形式上登記，則繼承人依法具有主張返還土地之權利，不因登記名義而影響其繼承財產之實質內容。
律師回答：
所謂借名登記，是指財產的實際所有人與名義登記人之間，基於信賴關係或其他因素約定將財產登記於他人名下，但所有權仍由實際出資人或使用人保有之法律關係。此種法律關係雖非民法明文規定的法律制度，但實務上多承認其存在與效力，並依民法委任契約或信託法律關係類推適用相關規定加以處理。
先類推適用民法第549條第1項委任終止規定
例如若被繼承人因家族安排或便利登記之理由，將其所有土地登記於第三人名下，惟實際上土地仍由被繼承人管理、使用及負擔相關稅費，此即屬於借名登記之性質。依據法院一貫見解，借名登記通常被認為是委任契約之一種變形，其核心在於雙方同意一方以他方名義為財產登記，而登記人並不享有實質的處分或所有權。
因此，被繼承人與第三人之間的借名關係，可類推適用民法第549條第1項有關委任契約規定，被繼承人或其繼承人於適當時機得單方終止此一借名契約，並請求返還登記財產。
繼承人再類推適用委任契約關係請求返還
當被繼承人過世後，其財產上之一切權利與義務，依法即由繼承人承受。依民法第1148條，繼承人自繼承開始時，即承受被繼承人財產上之一切權利與義務，除非法律另有規定。又依據民法第1138條，他的法定繼承人即為直系血親卑親屬。因此，原本屬於被繼承人與第三人之間的借名契約關係，於被繼承人死亡後，繼承人依法取得被繼承人之權利地位，有權依原借名契約內容向第三人主張返還土地。
在行使此一返還請求權時，繼承人應提出相關證據佐證借名登記關係的存在，舉凡稅費繳納紀錄、土地使用事實、管理人員身分、土地買賣出資證明、雙方間往來書信或有無書面契約等，均可成為法院認定借名關係的依據。
實務上，法院將重點放在登記名義與實際所有權的分離情形，並從契約目的、行為模式及當事人之真意出發審酌判斷。若經認定為借名登記關係存在，則登記人雖持有土地權狀，亦無實際所有權，應返還財產於實質所有人即繼承人。
需注意的是，若第三人主張該土地為其贈與或買賣取得，則雙方可能產生財產權歸屬爭議。此時即須依據證據能力，認定土地移轉時是否具備贈與或買賣要件，並須由第三人負擔登記取得之法律原因存在之舉證責任。若無法提出足以證明贈與或買賣之文件或款項流向，則法院通常仍會傾向認定該登記為形式性、非實質移轉所有權之行為，進而支持繼承人請求返還土地之主張。
此外，繼承人若欲主張借名登記下的返還請求，亦應儘速提出，不宜長期怠於行使，以免落入消滅時效或遭認為有放棄返還請求之意思表示。依民法第125條，所有權返還請求權無適用15年消滅時效之限制，但若僅以一般委任契約義務為依據，則可能適用短期5年之請求權時效。因此繼承人於知悉土地為借名登記之後，宜及早主張，以避免實體權利受限或程序障礙。
結論
總結而言，被繼承人生前如將土地借名登記於第三人名下，則被繼承人死亡後，其繼承人依法承受被繼承人之財產與契約地位，自得依民法第1148條與第549條第1項之規定，終止借名契約並請求返還土地。而土地所有權的認定仍應回歸雙方間之法律關係及實際使用與管理情形加以判斷。若能證明為單純形式上登記，則繼承人依法具有主張返還土地之權利，不因登記名義而影響其繼承財產之實質內容。
-家事-繼承-繼承標的-借名-
(相關法條=民法第549條=民法第1138條=民法第1148條)
瀏覽次數：2
