共有房產喊賣手足有何權利？

問題摘要：

共有人出售其應有部分並非須經其他共有人同意，但其他共有人依法享有優先承購權，其行使必須符合與第三人相同的全部條件，並應及時表達購買意願與履行契約內容；同時，為避免共有物關係日趨複雜化與產權分散化，於處分前達成共識或依法聲請分割，方為維持不動產利用穩定與保障共有人權益的長遠之道。

 

律師回答：

繼承人間乃公同共有關係

關於這個問題，當兄弟姊妹因繼承形成共有房屋與土地的情形時，法律上所形成的是「公同共有」關係，屬於繼承階段特有的共有狀態，這種共有人數眾多、權利義務密切連動的關係，容易在管理與利用上產生困難，因此透過「遺產分割」將此種特殊的公同共有轉為一般共有乃至於個別所有，往往是解決繼承糾紛與產權不明的最佳方式。

 

他共有人享有優先承購權

當然，在遺產未分割前，如其中一位共有人欲出售其應有部分，其他共有人的權利也受到法律特別保護，尤其是針對不動產的情況，土地法第34條之1即有明文規範，其第4項規定：「共有人出賣其應有部分時，其他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」並依同條第5項規定：「前四項規定，於公同共有準用之。」

 

此即所謂優先承購權，立法意旨在於避免共有物的應有部分遭第三人購得而使共有關係更加複雜，徒增後續產權清理與利用之障礙。此條雖僅明文「同一價格」，但實務與學理上均認為應解釋為「同一條件」，即除價金金額外，尚包括支付方式、給付時間、分期條件、保證安排等交易條件，均應一致方得構成有效主張。

 

換言之，若共有人甲擬將自己持分以特定條件賣給外人乙，則其他共有人的優先購買權也應涵蓋該完整契約條件，只要其他共有人表示願依完全相同的條件購買，原共有人即不得逕行賣與第三人。

 

需注意的是，這並非一種否決權或阻止交易之權限，共有人無法禁止他人出售其應有部分，而只能主張在同樣條件下自己先買，即屬優先而非否決。於操作層面，當某一共有人通知其意圖出售時，其他共有人若有意行使優先承購權，應於合理期間內向出賣人作出明確表示，並依買賣契約條件履行付款義務與辦理過戶，否則即視為放棄該優先購買機會，屆時出賣人即可將應有部分出售予原議定之外部買家。

 

若共有人間因交易條件認定、價格認知或通知義務發生爭議，亦可提起訴訟主張程序瑕疵或優先權受侵害，惟為節省訴訟成本與避免親屬間紛爭，實務建議於出售前先與全體共有人充分協調，爭取一致意見，共同處分或分割共有物，以利資產整理及權利釐清。若有協商困難，則建議透過法院聲請共有物分割，依法得為實體分割、變價分割或拍賣處分。

 

結論

綜上所述，共有人出售其應有部分並非須經其他共有人同意，但其他共有人依法享有優先承購權，其行使必須符合與第三人相同的全部條件，並應及時表達購買意願與履行契約內容；同時，為避免共有物關係日趨複雜化與產權分散化，於處分前達成共識或依法聲請分割，方為維持不動產利用穩定與保障共有人權益的長遠之道。

家事-繼承-遺產處分-優先承買

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