人在國外怎麼繼承國內不動產？
問題摘要：
國人即使人不在國內，仍得依法繼承我國境內不動產，只要繼承人備妥身分、死亡與親屬關係證明並經外交部或駐外單位驗證，並以明確、有效授權委任國內親屬或律師代辦土地登記，依法即可完成繼承程序。過程中需格外留意文件真偽、時效、授權內容、身分確認與地政規定，如能妥善處理，有效避免行政程序障礙與法律糾紛，對於旅居海外者而言，此為兼顧法律正當性與實務效率之最佳繼承路徑。
律師回答：
人在國外如何繼承國內不動產，是許多旅居海外的國人、僑民、華僑或取得外國國籍但未喪失中華民國國籍者常見的法律問題。國人在國外雖無法親自返台處理繼承登記事宜，仍可透過適當授權與文件認證制度，完成我國境內不動產之繼承登記。
依據「外國人在我國取得土地權利作業要點」第2點規定，旅居國外而未喪失中華民國國籍者，其於國內取得或設定土地權利所適用之法律與本國人相同，且其原在國內依法取得之不動產，不因取得外國國籍而受影響。因此，只要尚具我國國籍，則其身分於土地繼承及登記事務中與在國內者並無二致。實務上，處理國內不動產繼承需依據《土地登記規則》及《繼承登記法令補充規定》辦理，主要須備妥被繼承人死亡證明、合法繼承關係證明、繼承人身分證明及土地權利相關登記文件。
死亡證明書及身分證明
依民法第1147條規定，繼承自被繼承人死亡時開始，並由第1138條明定遺產繼承人除配偶外依序為直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹、祖父母，且第1139條進一步規定若屬同一順位繼承人則以親等近者優先，而第1148條則確立我國繼承制度採概括繼承原則，繼承人自繼承開始時原則上承受被繼承人財產上一切權利義務，惟對債務部分，僅以所得遺產為限負清償責任。
實務上，繼承人欲申請不動產繼承登記時，必須依法提出相關證明文件，其中最基本且關鍵者即為死亡證明書與身分證明。土地登記規則第119條規定，申請繼承登記時，除應檢附繼承系統圖及依法令應附之文件外，尚須提供被繼承人之死亡事實證明、繼承人之身分證明及戶籍謄本等，以供地政機關審查是否符合法定繼承要件。
關於死亡證明書部分，係證明繼承已發生之事實，其來源須為醫療機構、戶政機關或我國駐外使領館認證之文件，若係旅外華僑或國人，可提出經外交部認證之死亡證明書作為依據；至於身分證明部分，除可用戶籍謄本、國民身分證影本外，亦可用護照、居民證、駕照或當地身分證明文件代替，惟須能明確辨識姓名及繼承人與被繼承人間之親屬關係。
此部分可參見內政部86年7月22日台（86）內地字第8606834號函所示：查「申請繼承登記，除提出第34條第1項第1款之文件外，並提出左列文件：二、繼承人現在之戶籍謄本。…」為土地登記規則第44條第1項第2款所明定（已修正為119條）；復查「…旅外僑民辦理不動產登記，仍應檢附其身分證文件。惟所提身分證明文件，以能審認授權人之身分，確為登記名義人或遺產繼承人為已足。可以該旅外僑民原在台之戶籍謄本、除戶謄本、國民身分證影本、戶口名簿影本為之，或以護照、當地之身分證、居民證、駕照等影本為之。」為本部84年12月1日台（84）內地字第8486638號函所明釋。故繼承人申請繼承登記依上開規則第44條第1項第2款規定，應提出現在戶籍謄本，惟繼承人如為旅外僑民因故未能檢附現行戶籍謄本者，得以能證明其為合法繼承人之上開函釋身分證明取代現行戶籍謄本。
被繼承人及繼承人為華僑無法提出戶籍謄本，得檢附經外交部（駐外使領館處）認證之死亡證明書及身分證明申辦繼承登記（繼承登記法令補充規定第94點）。華僑辦理不動產繼承登記，如被繼承人及繼承人在臺未設有戶籍，該華僑得提出經我駐外機構驗證之合法證明親屬關係文件，據以申辦繼承登記（繼承登記法令補充規定第95點）。
國內無戶籍之僑民以護照等文件姓名為本名。即：查現住國外之我國僑民在國內買受土地申請登記時，倘其在國內未辦理戶籍登記者，得以左列文件上姓名視為本名。一、護照。二、僑民登記證。三、國籍證明書。四、經其僑居地我國使領館審查屬實之足資證明文件。五、其僑居地無我國使領館者應經該地中華民國合法僑團證明屬實之足資證明文件（內政部44年4月16日台內地字第67064號函）。
證明文件包括：一、經駐外館處驗證之死亡證明書；二、繼承人與被繼承人間之親屬關係證明文件，例如出生證明、結婚證書或戶籍類比資料等；三、身分證明文件如護照、國籍證明書、僑民登記證，或經我國駐外館處審查屬實之其他文件；若當地無我國使領館，則得由當地中華民國合法僑團出具證明。如旅外僑民於我國購置土地並申請登記時，未辦理戶籍登記者，得以護照、僑民登記證、國籍證明書、駐外館處驗證文件等視為本名依據，以完成登記程序。是以實務上若申請繼承登記之人不具我國戶籍，仍可由上述文件替代，關鍵在於能否具體證明其為被繼承人之合法繼承人且身分明確無誤，足以使登記機關認定無誤認或冒名之虞。
授權文件
依民法第531條規定，委任事務之處理須為法律行為，而該法律行為依法應以文字為之者，其授權亦應以文字為之，代理權之授與亦同。若欲委任他人代為處理需以書面為之之法律行為，如不動產之買賣、繼承登記、土地設定抵押等，授權人與受任人間的授權契約（即委任契約）亦應書面化，並且授權書本身即為證明代理權存在及範圍的重要依據。
民法第532條進一步區分為特別委任與概括委任，前者係指針對特定法律行為授權，後者則係授權代理人處理一切事務。
民法第533條則規定，受任人受特別委任者，得就該特定事務為一切必要行為，故若有特定處分不動產之委任，即使授權人僅記載處分內容，受任人亦得為相關必要附隨行為。
然民法第534條明定，即使屬概括委任，仍有數類行為須有「特別授權」始可為之，包括不動產之出賣或設定負擔、不動產租期逾二年之租賃、贈與、和解、起訴及提付仲裁等。
實務上，尤其對於旅居海外國人或無法親自返台處理登記事務之繼承人而言，如何合法妥適授權他人代為申請不動產繼承、買賣或處分登記，即是上述條文在現實層面的具體應用。辦理不動產相關登記，實務上除依法應備文件外，授權機制亦極為重要。
首先，授權人若在台灣，可親至戶政事務所辦理印鑑證明，若未檢附國內核發之印鑑證明，應檢附經我駐外館處驗證之授權書。授權書若僅記載「授權辦理不動產之出售及一切行為」，即為概括授權，不符民法第534條所稱之「特別授權」要件，故於土地登記上恐不被地政機關認定為合法有效之授權。
辦理印鑑證明：
在回台灣的時候，至戶政事務所辦理印鑑證明，再將印鑑證明及印鑑章交由在台灣的親朋好友代為管理，記得在申請印鑑證明時，請戶政事務所承辦人在印鑑證明上註明申請本份印鑑證明的用途作為限制，以免產生爭端。另外要注意按照土地登記規則第41條規定，要作為土地登記申請使用的印鑑證明的有效期限為一年(買賣契約訂定之日或被繼承人死亡之日等等原因發生之日前一年內有效)。
辦理授權書：
「旅居海外國人授權他人代為處分其所有國內之不動產，如未檢附國內核發之印鑑證明或其授權書，應檢附我國駐外館處驗證之授權書，以配合登記機關之查驗。」（申請土地登記應附文件法令補充規定第39點）
授權人應持有效之身分證明文件親至我駐外館處辦理，倘須以中文申請須提示中文姓名身分證件。倘授權人因故無法親至駐外館處申辦時，授權人應先向當地公證人或其他有權機關證明授權書上授權人之簽字屬實後，併有效身分證明文件委託他人（應另出具經證明之委託書）或郵遞申辦。倘駐外館處無該公證人或有權機關之簽字、鈐印可供比對，得要求授權人將該文書先送至有簽字及鈐印樣本可供比對之主管驗證機關證明後始予受理。（授權書格式及填寫可參照外交部提供之「授權書樣式」 ）
不方便或無法回台灣的時候，也可以直接在台灣的駐外單位(各地的辦事處等等)，辦理授權書的驗證，再將驗證後的授權書寄回台灣，交由在台灣的親朋好友等等代理人辦理土地登記。需要特別注意的是授權書的填寫方式，有沒有將授權的目的、授權的項目、授權的範圍以及授權的時間都明確的填寫清楚，以免將來送件至地政事務所辦理登記的時候，因授權書事項不完整，而被承辦人員要求補正，多耗費文件往來的時間。
此部分可參見內政部67年4月18日台（67）內地字第785229號函所示：按本部67年4月18日台（67）內地字第785229號函准司法行政部67年4月7日台函民字第02983號函同意本部所提乙說之意見：「授權出售不動產時授權書應列明該不動產之座落及地號，始為特別授權；授權書如僅敘明『授權辦理不動產之出售及有關一切及行為』字樣，應認為概括授權」、內政部69年5月12日台（69）內地字第15153號函所示：按本部67年4月18日台（67）內地字第785229號函示：「…授權出售不動產時，授權書應列明該不動產之座落及地號，始為特別授權…」準此，土地登記由代理人申請者，若委託書已列明座落、地號及授權代辦該土地登記等事宜，自得認其已具特別授權之要件，而有土地登記規則第38條之適用（現35條）。但登記申請書「備註欄」內另有其他註記事項而涉及委託人之權利義務，顯不在其授權辦理事項之範圍內者，仍須由權利人義務人簽章，以免糾紛。
雖授權契約為委任契約之一種，屬雙方意思表示合致而成立，不受強制期限限制，惟為避免授權過久導致執行人變動、事由變更、授權目的喪失等爭議，建議授權人於授權書中載明授權期間，並依辦理事項合理設定，如六個月或一年內有效。此舉既保障委託人自身利益，亦有助於登記機關審查文件效力與時效性，降低作業風險。
無論在台國人或旅居海外人士，皆可依法透過委任與授權機制，由代理人辦理不動產繼承、買賣、贈與或其他登記事務，惟應依法具備書面授權之方式，並配合地政機關規定辦理授權書驗證與印鑑證明，授權內容應符合特別授權要件，否則將因法律形式不備、授權不明、文件逾期等原因而影響登記申請之效力與進度。建議民眾如無法親辦登記事項時，應先確認授權書內容完整、明確，並視情況委由律師、地政士等專業人士協助辦理，可有效避免來回補件、延誤繼承或處分時程，並確保不動產處分或繼承權利之法律效力與程序安全。法律授權制度設計之本旨在於提供當事人便捷與彈性之處理方式，惟其安全運作需建立在嚴謹之法律程序與正確操作之上，方能達致保護權利、明確責任與預防糾紛之立法目的。
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