「租約」可以繼承嗎？

問題摘要：

租約可為繼承人所繼承，承租人死亡時繼承人得主動終止契約亦得續約至期滿，出租人死亡則契約當然由繼承人承接，租賃契約非因一方死亡而當然失效，法律制度已明確保障當事人及繼承人之契約利益與選擇自由。

 

律師回答：

在法律上，「租約」屬於一種雙務有償契約，即租賃契約，原則上並不因當事人之一方死亡而當然消滅，亦即租約本身具有可繼承性。依我國民法規定，當租賃契約尚在存續期間內，不論是承租人或出租人死亡，其權利義務均得由繼承人承受，此種情形尤其經常出現於房地租賃之情形，

 

但因承租人與出租人地位不同，法律上對雙方死亡後之契約效力及繼承人權利義務之安排亦有所差異，須依各自情況加以分析。

 

首先，根據民法第452條明定：「承租人死亡者，租賃契約雖定有期限，其繼承人仍得終止契約。但應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。」由此可知，在承租人死亡後，其繼承人依法當然繼受租賃契約地位，若不願繼續承租者，仍得依法終止契約，而非須經出租人同意。至於所稱之「先期通知」，則依民法第450條第三項之規定辦理，即終止通知應符合一般習慣，如涉及不動產租金以週、半月或月計者，通知亦應提前一週、半月或一月，且應以曆定週末、半月末或月底為契約終止之期。

 

反之，若繼承人未終止契約，則應視為繼續承租至原訂租期屆滿為止，並應依原契約條件履行相關義務，如支付租金、善良管理使用租賃物、返還租賃物等。值得注意者，若繼承人實際佔有並使用租賃物，即可認為其已接受承租地位，除另有明確拒絕事由外，出租人不得主張契約已終止。其次，若死亡者為出租人，民法並無設專條規定，惟依一般契約繼承原則，出租人之繼承人應繼承其契約地位與相關權利義務，包括收取租金、負責修繕、不得提前終止等義務。承租人亦不得因出租人死亡而任意終止契約，雙方均應履行原租賃契約內容至租期屆滿。因此，出租人之死亡不影響租賃契約之效力，承租人仍有使用租賃物之權利，亦須履行契約約定之義務，如支付租金、維持租賃物現況等。

 

惟例外情形如土地法第114條及民法第458條所定，若承租標的為耕地，且繼承人無耕作能力時，出租人得終止契約，惟此係屬特殊類型之規定，限於農業使用土地始適用之，其他如住宅或商業租賃則不適用。此等條文設計乃基於土地政策及耕地利用之目的，避免租地被無耕作能力者閒置或轉租牟利，並確保農業生產之持續性。

 

再者，實務上亦有承租人死亡後由配偶、子女或親屬持續居住於租賃標的情形，若繼承人未明確表示終止契約或已履行相關契約義務，法院常視為其承續契約，出租人不得任意終止，惟如繼承人不具備履約能力，或不願承接契約，則應依法提出終止，避免產生不必要之糾紛。

 

總體而言，租賃契約屬具可繼承性之法律關係，若承租人死亡，其繼承人原則上承受契約地位，有權選擇終止或續約，前提係依法定期間與方式通知出租人；如為出租人死亡，其契約地位則由繼承人承接，承租人仍應履行原契約。雙方繼承人如未明確主張終止契約，契約將續存至租期屆滿，除有特別法令規定或契約另有約定外，不因死亡而當然失效。

 

實務上，若當事人死亡，繼承人應儘早與對方聯繫、釐清契約內容，決定是否繼續履行或終止，並依法送達終止通知，以避免後續爭議。同時，若涉及遺產清冊編列或租金收取分配等問題，繼承人亦應妥為處理，以確保自身權益不受侵害。必要時，可請求法院確認繼承人地位及繼續履行與終止契約之適法性，或委由律師處理相關程序，以維護法律秩序與契約關係之安定。

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