爭產在借名登記或贈與常常成為勝負的關鍵？

問題摘要：

在房屋財產處分與繼承規劃上，登記名義雖為物權形式要件，卻並非絕對所有權的判準。若無明確贈與或借名之法律文件，當事人過世後將極易導致產權爭執，繼承人之間更可能各執一詞而對簿公堂。父母若欲保有控制權又避免爭議，應及早作成書面借名契約、贈與契約或信託安排，並保留付款證據與管理紀錄，以便日後舉證維權。法律不禁父母將財產提前給子女，但應以透明與保障自身利益為前提，切勿因一時便利而埋下日後爭產的火種。登記名義與實際所有應當一致，若存差異亦須有法律憑據支撐，方能在法律上站得住腳，也讓家庭財產安排得以在尊重與穩定中延續。

律師回答：

在遺產爭奪中，房屋登記於誰的名下經常成為勝負的關鍵，特別是當登記行為模糊於贈與與借名之間。父母在生前常因節稅、照顧、信任或擔憂子女不孝等考量，將名下房屋登記於子女或他人名下，自己則持續控制不動產的使用與收益，例如繼續支付房貸、保管權狀，甚至將該房屋出租給第三人收租金。

 

這種狀況下，法律究竟應如何界定財產的真實權屬？是贈與還是借名？關鍵在於當事人之間是否存在明確的贈與合意或借名協議，是否保有可資佐證的法律文件，及當事人行為是否具有一致性。若無清楚文書證明，當事人死亡後繼承人對產權的主張勢必產生激烈對立。

 

民間時常有人因節稅或躲債等理由，把原屬於自己的不動產與可信任的親友說好後，將所有權人登記為親友，此種登記方式即為借名登記。借名登記，指當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方承諾就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間的信任關係，在性質上與委任契約相似，只要內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定。而委任關係，會因當事人一方死亡、破產或喪失行為能力而消滅。但契約另有訂定，或因委任事務之性質不能消滅者，委任關係不消滅；若受任人以自己之名義，為委任人取得權利時，應於委任關係消滅後，將取得的權利移轉給委任人（民法第550條、第541條第2項）。

 

贈與為財產權之無償移轉，須有當事人間之贈與合意，並完成交付或登記始為生效。而借名登記則屬於無名契約，實質上為一方以他方名義登記不動產，實際所有權與使用收益皆由出資方控制，性質近似委任關係。法院實務認為，借名登記之效力可依委任契約相關規定處理，於受任人死亡時委任關係即告消滅，出名人應將財產返還借名人或其繼承人。

 

因此，若欲主張借名成立，舉證責任在於借名人一方，須提出明確的合意文件、出資證明與實際控制之事實。最常見的情況是父母出資購買房屋，為節省稅賦或避免日後移轉費用，登記於子女名下，卻未作成贈與契約或登記附負擔，子女即主張已完成贈與並成為真正所有權人。

 

若此時父母仍掌握權狀、持續支付貸款或主張使用權，雖可視為仍具有實質控制權，但若無書面借名契約，一旦產生糾紛或子女主張房屋為其個人財產，法院多以登記名義人為準，導致父母失去主張所有權的可能。反之，如父母能證明房屋購買款項來源為自己、使用與收益皆由其管理，且子女僅為形式上登記，則法院有可能認定為借名，甚至可依民法第541條第2項及第550條之規定，主張委任關係存續並要求返還不動產。

 

在實務中，更常見的爭議案例是親密伴侶間因情感因素將房屋登記在對方名下，未料分手或對方死亡後產生產權爭議。例如桃園某案中，一名男子花費鉅資購屋登記於女伴名下，雙方並簽有借名登記與使用協議，女方過世後其女兒主張為贈與並辦理繼承登記，男子提出書面借名合意與出資證明，最終法院認定為借名行為並判令返還不動產。

 

此案凸顯出若有書面協議與清楚金流，即可有效排除對方繼承人對產權的主張。另值得注意的是，若父母生前有意將不動產交付子女，卻又擔心子女不孝或爭產，應考慮透過「附負擔贈與」或「信託」來處理。

 

附負擔贈與可於契約中載明子女需履行扶養、不得出售或轉讓、不得驅離父母等條件，違反即得主張解除契約並返還財產。信託則可將不動產交由受託人管理，保留自己為受益人直至死亡，再依信託條件移轉給指定對象，避免子女因提前取得產權而背離孝道。

 

此外，也可考慮利用遺囑方式，載明不動產分配方式或指定特定子女繼承，但仍應注意不得違反其他繼承人之特留分權利，否則可能被扣減處理。若僅有單一不動產而其他遺產不足以彌補，遺囑指示將無法完全實現，反而導致更多爭訟。因此，若有將來爭產疑慮，可搭配人壽保險或現金信託，讓其他繼承人獲得一定金額補償，降低訴訟風險。

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