如何安全及節稅下，將財產給子女？

問題摘要：

若父母堅持生前贈與不動產給子女，最穩妥的作法是先評估自身未來安養所需資產，避免影響退休生活，僅將不影響自身安養的部分財產贈與，並善用抵押權、預告登記、附負擔贈與或信託等法律工具保障自身權益，讓房產既可提前移轉，又能保有必要的安全防線，避免老後淪為子女的犧牲品。最忌諱的是「一時心軟」，因為財產一旦移轉，法律上極難再追回，防範勝於後悔，房產規劃應先自保再談付出。贈與不動產給子女後若擔心風險，自益型信託是最合適工具，不但不需繳稅，又可保有主導權，有效防堵子女不孝或亂處分問題，若能搭配專業律師擬定完善信託契約，更可將父母安養、子女權益、未來變動風險等細節完整納入，讓不動產傳承兼顧安全、稅務及家族關係。

 

律師回答：

老一輩的人常抱持著「早點把房子給兒女，晚年就能安心」的想法，但現實卻不如預期，有些子女在取得房產後，卻對父母不理不睬、完全不盡扶養責任，甚至逼迫父母離開自己曾經擁有的家，這種事在社會上屢見不鮮，曾有新聞報導老翁因兒子不孝，在無計可施之下，竟雇用怪手將送給兒子的透天厝整棟鏟平。

 

不孝條款

雖然民法第416條雖有法定「不孝條款」，允許贈與人於子女故意侵害或怠於扶養時撤銷贈與，但現實上需經訴訟程序，舉證困難、訴訟費用高昂、耗時漫長，且需在一年內行使，超過時效即無法主張，且必須證明未曾原諒子女，一旦曾表達宥恕也失去撤銷權，實務上成功機率極低，因此事前防範遠優於事後救濟，還是事前約定比較好(民法第412條)。

 

這類事件提醒我們，贈與財產必須審慎，尤其是房產這類不可分割的大型資產，更應留有後路，先保留足以安度老年的資產，剩下的才考慮部分贈與給子女。這樣即使贈與後子女不孝，也不會影響自己退休或安養生活的基本保障。若想在贈與房產後仍保有控制權，法律上可以有幾種方法。

 

設定抵押權

其一是「設定抵押權」，將房產贈與子女後，並於贈與設定負擔(民法第412條)，同時在該房產上設定抵押權，確保自己仍有一定的掌控力，例如父親贈與價值1200萬元的房產給兒子時，同時設定800萬元的抵押權，形成兒子欠父親的債權關係，若將來兒子不履行孝道義務或將房子亂賣，父親可以行使抵押權拍賣該房產取得價金，甚至可事先設定違約條款，讓兒子在不履行扶養義務時立即構成債務違約，

 

此種做法的法律依據為民法第873條及第881-1條，抵押權可以擔保債務，債務到期不清償時債權人可強制拍賣房產受償，甚至可以設定為最高限額抵押權，限制房產在特定法律關係下的負債額度，避免子女私下辦理二胎貸款累積債務，當然抵押權也有風險，若父母設定抵押權額度過高，未來過世後該抵押權仍會被納入遺產計算課稅，若設定過低，子女可能另行借貸甚至轉賣房屋，因此額度設計需精準，兼顧保障與稅務負擔。

 

預告登記

第二種做法是辦理「預告登記」，土地法第79-1條，房產贈與時可以與子女約定特定請求權，並辦理預告登記，例如附條件移轉、違約返還權等，預告登記期間子女對房產的處分權受到限制，不得轉賣、抵押或其他處分，除非預告登記塗銷，這種做法簡單有效，實務上常見用來防止子女擅自處分贈與房產。第三種方法是簽訂「附負擔贈與契約」，約定子女須履行特定義務，例如負擔扶養照顧，若子女違約即可依民法第412條撤銷贈與，或要求返還財產，但此種契約須明確記載扶養內容、義務範圍及違約後果，否則難以實現保障，且若子女已將房產轉賣或設限，追回財產將更困難。

 

信託

最後也是最穩妥的作法便是「信託」，依信託法第1條至第4條規定，透過信託將房產交付受託人管理，信託契約中可明確規範房產用於自身安養或子女日後承繼條件，且信託財產依法不得隨意處分，最大優點是能設計彈性化的給付條件與保障機制，例如僅允許子女在父母身故後且履行特定義務後才能受益，或由第三方信託監察人監督，避免子女不孝問題，信託制度成熟且法律保障完整，適合不動產規劃與保護。

 

贈與不動產給子女後，許多父母會擔心子女不孝，或者因經濟壓力將不動產出售、貸款甚至讓第三人介入產生糾紛，為避免這種風險，其實可透過不動產信託的法律工具來解決。父母若贈與房屋給子女後，仍希望保留房屋的控制權與管理權限，可運用「自益民事信託」方式，由子女擔任委託人與受益人，父母擔任受託人，將不動產信託註記於土地登記簿中，完成信託登記後，不動產即為信託財產，法律上由受託人（父母）管理與處分，並非子女個人財產。

 

若子女日後想用該房屋抵押貸款，銀行在調閱登記簿謄本時一看房屋被註記為信託財產，自然會婉拒放貸，且若信託契約已載明處分或出售需由受託人依信託目的辦理，子女也失去隨意處分的權利，達到管控效果。信託依性質可分為「自益型信託」及「他益型信託」，若成立自益型信託，即委託人與受益人同一人，例如子女同時為委託人與受益人，由父母擔任受託人，則移轉時不需繳土地增值稅與贈與稅，完全合法節稅，土地稅法第28-3條與遺產及贈與稅法第5-2條規定，自益型信託委託人與受託人間財產移轉不課稅。

 

但若父母將不動產以信託方式直接贈與子女，即為他益型信託，因委託人與受益人不同人，依法視為贈與，須繳贈與稅，因此若目的是管理與控制不動產而非立即贈與子女，宜採自益型信託。此外，自益信託的最大優勢在於不動產信託註記後，子女無權任意出售、貸款、處分房屋，須由受託人依信託目的行使處分權，法律上極具約束力，若房屋買方見謄本上註明「信託財產內容詳信託專簿」，即須向地政機關申請查閱信託專簿，確認受託人有無權利出售，若信託契約已明文禁止處分或僅限特定條件下處分，房屋即無法出售，子女也無法利用房屋貸款。

 

土地登記規則第131條與第132條，信託登記完畢後，產權登記上會明載信託財產字樣，且信託專簿會詳載完整信託契約內容，地政機關備有專簿，任何人皆可依法申請調閱，確保交易安全。換言之，透過自益信託，不但讓不動產維持在子女名下，避免贈與稅負，父母又能完全掌握管理權及處分權，杜絕子女未經同意擅自出售、貸款或做其他不當處分，不僅可保障自身安養需求，也可讓不動產傳承過程中兼顧稅負與家族和諧，且因為信託關係明確公開，未來若遇爭議時，信託契約亦可作為法律依據，有效防堵親屬糾紛與外人侵害，尤其若信託契約中再加入照顧父母條款、管理原則、信託目的等，更能細緻管控不動產使用與變更，保障雙方權益。

 

直接買房登記在子女名下，好嗎？

不動產贈與子女時，很多人會想透過「直接買房登記在子女名下」來省去繼承過戶的麻煩，但這種做法潛藏極大稅務風險，尤其是贈與稅與房地合一稅，稍有不慎就會面臨高額稅負與鉅額罰鍰。首先，若買房登記在子女名下，國稅局會審查資金來源，若子女無法提出充分的資金來源證明，國稅局通常會認定為贈與行為，補課贈與稅及加計利息與罰款。

 

過去曾有案例，父親購買預售屋，完工交屋後登記在剛退伍、無穩定收入的兒子名下，房屋總價3500萬，其中父親繳自備款1100萬，其餘為銀行貸款，由兒子分期償還，國稅局調查發現兒子並無資力購屋，也無法提出合理資金來源，最後認定父親贈與行為成立，核課近百萬元贈與稅。若真要贈與房產給子女，又想節省贈與稅。

 

較常見做法是「附負擔贈與」，即父母先將房子貸款，再連同房貸一起過戶給子女，讓子女承接貸款，因遺產及贈與稅法第21條規定，附負擔贈與得從贈與額中扣除受贈人負擔部分，也就是房貸金額可自贈與額中扣除，進而降低贈與稅。舉例來說，若父母欲贈與價值8900萬的不動產，房貸3500萬，土地增值稅與契稅合計280萬，扣除220萬贈與免稅額、房貸及土地增值稅、契稅後，剩餘應稅贈與額為8900萬－220萬－3500萬－280萬，即4900萬，按贈與稅15%稅率及扣除125萬速算扣除額，贈與稅為4900萬×15%－125萬，約610萬，藉此可大幅減少贈與稅負擔。若貸款利率2%、貸款年期20年，每月房貸約17萬6千元，每年需還款約212萬，未超過每人每年244萬的贈與免稅額，父母可再按年贈與現金給子女還房貸，合法節稅。

 

但仍要注意，雖可省稅，不動產移轉後如短期內出售，仍需面對高額房地合一稅負，依現行房地合一稅規定，房屋土地持有期間不同，稅率差異極大，若持有期間未滿1年，稅率高達45%；超過1年未滿2年稅率35%；持有超過2年未滿10年為20%；持有10年以上稅率15%。若符合自住房屋條件，設籍滿6年且期間無出租或營業使用，出售時可適用優惠稅率10%，並享400萬免稅額。因此，若父母贈與子女房產後，子女短期內出售，仍需繳納高額房地合一稅，實際稅負相當驚人，且若子女為節稅而刻意設籍，也需實際居住並符合法定條件，否則仍無法適用自住房優惠稅率。綜合而言，贈與房產給子女前，必須全盤考量稅務風險，除贈與稅及房地合一稅外，也須顧及未來資金運用、父母安養及家庭和諧，建議由專業稅務律師或會計師協助試算評估，擬定最適切節稅策略，並以書面明訂貸款承接及贈與安排細節，避免日後發生資金糾紛與稅務糾紛，實現合法節稅與財產傳承雙贏。

 

雖然天下父母心可能都想照顧子女，讓他們過較好的生活，因此會贈與子女財產等。不過最好是有個完整的規畫，要預留後路，先把自己退休養老顧好，再來談照顧子女。不要像這些報導中的例子，把房產贈與給子女後，結果子女不奉養盡孝，自己的生活就會出問題，無法安心養老。 

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