以子女名義購置不動產作為遺產規劃方式有，什麼風險？

問題摘要：

以子女名義購置不動產雖是常見的財產傳承方式，但實務風險不可輕忽，若未事前規劃清楚，將可能造成自己生前失去財產控制權，甚至死後引發繼承爭訟。在進行登記，依個別需求與家族情況，選擇合適方式如附負擔贈與、借名登記、自益信託或買賣保留債權等組合方案，確保財產配置不僅合法、節稅，更符合自己真實意願並有效避免未來爭端。

 

律師回答：

以子女名義購置不動產作為遺產規劃的方式，在實務上雖屬常見，但其法律效果與風險控制需要審慎評估，否則不僅難以達到原先規劃目的，還可能在日後引發爭產糾紛。

 

從法律觀點出發，民法並未禁止父母以子女名義購置房產，然而此舉是否屬於贈與、信託或單純借名登記，必須視當事人間是否有明確約定及行為整體表現而定。若父母於購屋時已將房屋登記在子女名下，並由父母負擔全部購屋款項。

 

生前贈與

被繼承人在世時，可以透過贈與契約，直接將財產交付給受贈人，生前贈與的優點是完全不受親屬關係限制，且確保受贈人如實取得財產，不會事後因繼承糾紛遭到侵奪。

 

生前贈與特別適用於下列情況：

 

有重要的財產必須交付給特定人

希望避免身後糾紛

希望分配財產給無親屬關係之人

不介意受贈人於自己在世期間就先取得財產

 

生前處分自己的財產，在法律上並不屬於分配遺產的行為，因此沒有《民法》繼承編關於侵害應繼分、特留分的問題，因而也無法據此認定父親權利受有侵害。

 

民法在雙方約定贈與後，但在把財產交付或移轉登記給受贈人之前，贈與人是可以隨時反悔、撤銷贈與。如果贈與人已經把財產交付或移轉登記給受贈人，就必須要看受贈人是否有符合民法416條規定要件，才可以撤銷贈與，亦即：（一）對於贈與人、其配偶、直系血親、三親等內旁系血親或二親等內姻親，有故意侵害行為，依刑法有處罰之明文者。（二）對於贈與人有扶養義務而不履行者。

 

法院是如何認定受贈人有無扶養義務？除非雙方於贈與時另有約定，否則，必須贈與人沒有辦法維持生活，且受贈人是最先順序的扶養義務人，此時若不扶養，才會符合撤銷贈與的事由。因此，倘若父母親贈與子女房地，但父母親本身還有其他存款等財產可以維持生活，或者，祖父母贈與孫子女房地，但祖父母還有子女等排序在前的扶養義務人，則即便受贈人沒有扶養，贈與人也沒有辦法撤銷蹭與。且贈與人的撤銷權，僅自贈與人知有撤銷原因之時起，一年內不行使而消滅，或者贈與人對於受贈人為宥恕之表示者，亦同，就不能撤銷贈與。

 

依上，雙方贈與時約定條件，則當受贈人違反約定時，贈與人可以撤銷贈與，並要求返還財產。但需注意者，務必白紙黑字完整明確，或者錄音或訊息。例如只約定「孝順長輩」，就會被認定空泛，無法撤銷贈與。

 

此時如無其他約定，法律推定為贈與關係，子女即成為合法所有權人，將來不論父母是否後悔，原則上都不得請求返還該不動產，除非父母能證明此為借名登記，或該贈與具備法定撤銷事由。依民法408條，贈與契約在未移轉標的物之前，贈與人可任意撤銷；但若已完成交付或登記，便不得主張撤銷，除非屬於附負擔贈與，且受贈人未履行負擔，或符合416條規定如不履行扶養義務、對贈與人有重大侵害行為等情形。

 

將贈與人的任意撤銷權，解釋成一種專屬權，不得繼承。所以只要不違反特留份的規定，繼承人就要尊重被繼承人的意思，若被繼承人至死亡時都沒有撤銷贈與，繼承人就不得拒絕履行（最高法院103年度台上字第1473號判決、最高法院51年台上1416號判例）。

 

附負擔之贈與即是一種例外，參照最高法院32年上字第2575號判例：「所謂附有負擔之贈與，係指贈與契約附有約款，使受贈人負擔應為一定給付之債務者而言。必其贈與契約附有此項約款，而受贈與人，於贈與人已為給付後不履行其負擔時，贈與人始得依民法第四百十二條第一項之規定撤銷贈與。」，即指如果是附負擔之贈與，縱然贈與物之權利已移轉，贈與人仍得於受贈人不履行約定之負擔時，撤銷贈與。若能認定孝順是「附負擔贈與」的履行義務，子女不孝時便能塗銷房屋及土地所有權移轉登。財產協議，設有前揭保障制度，常使被繼承人晚年生活不安定，因此若欲提前分配財產，應由法律專業人士介入，以免發生糾紛。

 

因此，若父母擔心子女未來不孝、拒絕扶養，宜在贈與時訂明附負擔條件，且留下明確證據，例如書面契約、錄音、簡訊紀錄等。另方面，若父母本意並非贈與，而僅以子女名義登記以節稅或保全財產，則應明確約定為借名登記，並保留付款憑據與書面借名協議，否則日後將難以舉證，法院亦可能視為贈與而非借名，導致所有權無法主張。

 

更進一步者，可考慮以信託形式處理財產，透過設立自益信託或他益信託，由父母擔任委託人，子女僅為受益人或名義受託人，如此即能兼顧財產控制與傳承安排。此方式除可確保父母在生前仍享有使用及處分權，亦能於父母身故後按遺囑或信託條款依其意思分配遺產，有效避免日後紛爭。

 

值得注意的是，贈與亦涉及稅賦問題，除超過每年每人有244萬元贈與免稅額，若超過將課徵贈與稅；另外則在不動產移轉上有土地增值稅，因此稅捐負擔較大，

 

若父母希望以子女名義購屋，又不想立即移轉所有權，可選擇以貸款方式讓子女購屋，由父母提供資金後由子女還款，並於契約中保留追償權；或於買賣契約中設立抵押權、預告登記或用益物權，以掌控該不動產的實際控制權。

 

另如父母已經將房產登記在子女名下，但日後擔心被子女排擠或出售變現，亦可考慮與子女簽立設定地上權、租賃契約或使用借貸契約等方式，保留實際使用權限。若日後子女違反約定，也較易於法律途徑主張保護。此外，為避免子女聲稱不知父母贈與意圖，或產生未來遺產計算爭議，建議在贈與或登記時明確表明為「生前分配財產」、或「已取得應繼份額」，並在家族間建立完整協議與書面紀錄，以免他日他方子女主張分產時產生爭議。

 

另如為節稅考量採用購屋贈與組合方式，也應保留完整資金流與付款來源，以應對稽徵機關查核。例如父母將資金贈與子女後，再由子女與父母簽訂買賣契約購屋，此方式於稅務上較為有利，但仍應注意銀行金流、轉帳紀錄等，以避免被認定為無償贈與而課稅。總結來說，

家事-繼承-生前規劃-贈與

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