遺產分割，多人同時擁有一塊土地，土地被抵押怎麼辦？
30 Jul, 2025
問題摘要：
遺產分割制度不僅是繼承人明確分配權益的工具，更是解決土地共有與管理困難、解除抵押障礙的重要法律途徑。對於一群人共同持有、而欲單獨使用或處分土地者而言，若非能順利協議處理，訴請法院分割即為解決方案的最後選項。一經分割完成，即可個別管理、自主運用，無需再受其他人行為之掣肘，亦可提升土地之金融與市場流通性，進一步實現資產配置最大化與法律安定性。
律師回答：
關於這個問題，在現實生活中，因繼承而取得的不動產往往會導致多人共同持有一塊土地的情形，此種情況在法律上稱為「公同共有」。所謂公同共有，是指在繼承開始後，未經分割的遺產由全體繼承人共同持有，彼此之間並未區分應有部分，也就是說，每位繼承人對整個遺產擁有共同的權利，而不是對遺產某部分單獨擁有所有權。在此情況下，不僅不易管理使用該筆土地，更難以自由處分，因為必須取得全體繼承人的一致同意方得為之。
雖民法法在共有土地之處分、共有物之管理均已採取多數決即應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算（民法第820條、第828條、土地法第34-1條）。
這種狀況若無法以協議分割方式解決，最終往往需要訴請法院進行遺產分割，以將原先之公同共有關係解消，回歸個別所有之狀態(民法第1164條)。遺產分割訴訟可釐清各繼承人應得部分並據以進行登記，使土地成為可單獨管理、處分的財產。尤其當其中一位共有人擅自將土地抵押時，其他繼承人往往會感到困惑甚至憤怒，實際上，依照民法規定，共有人得就其應有部分為處分行為，包含買賣與設定抵押，並不需取得其他共有人的同意。
然而，這並不表示此行為在實務上可行，原因在於持分土地本質上產權不完整，對金融機構而言風險甚高。銀行普遍不接受以單一持分作為抵押標的，因為一旦債務人違約，銀行要強制執行該持分並轉換為金錢以償債，其程序複雜且不易變現，必須再進行分割或與其他共有人協商，導致債權實現難度上升。即便民間融資公司有時接受持分抵押，其風險亦遠高於完整產權之不動產，因此利率偏高，借款人須承擔較高成本與風險。此時，若繼承人能透過遺產分割將土地進行確定分配，並完成個別登記，便可使原先難以辦理貸款之土地，轉變為具備完整產權可自由處分的個人資產。不論是出售、貸款或開發利用，皆能大幅提升其流通與使用價值。
民法第1168條亦規定：「遺產分割後，各繼承人按其所得部分，對於他繼承人因分割而得之遺產，負與出賣人同一之擔保責任。」此條文目的在於確保遺產分割公平合理，若有繼承人因分得有瑕疵之財產受損，其他人仍須依其所得比例負連帶擔保責任，以維護全體繼承人權益。實務中常見，某一塊繼承土地座落精華地段，卻因其中一人抵押或被查封而無法順利利用，或另一種情形是有繼承人失聯、拒絕出面導致無法協議處分。
在這些情況下，若不主動提起遺產分割之訴，土地之使用與價值長期處於停滯狀態，非但影響資產活化，亦可能導致繼承人間長期紛爭無法解決。
進一步而言，土地之共有形式可分為「公同共有」與「分別共有」，前者多數發生於繼承後，後者則可由多人以契約形式共同取得不動產而產生。兩者之最大差異在於是否有明確的持分比例以及可否單獨處分。公同共有人不可任意轉讓或設定負擔，須經全體共有人同意；分別共有之共有人則可就其應有部分單獨處分，惟實務上仍面臨處分效力、執行困難與買方接受度低之問題。
因此，即使分別共有者理論上可自由處分，其實務操作與取得融資仍受限於「是否為完整產權」之金融機構風險評估標準。故若欲將土地有效轉為可貸可賣之資產，最重要之前提仍是完成個別所有登記。
從法院實務角度觀察，遺產分割之訴訟並非一味要求變價或現金分配，法院亦可依個案情況裁定實物分配，並視財產特性與繼承人意願酌定公平結果。若有部分繼承人願以市價收買他人持分，法院得命其負擔金額後分得該不動產，如此既能解決共有糾紛，亦有助於遺產活化與資產合理流通。
-家事-繼承-遺產分割-遺產分割方法-裁判分割-瑕疵擔保
(相關法條=民法第819條=民法第820條=民法第828條=民法第1164條=民法第1168條=土地法第34-1條）
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