外國人可否繼承不動產？

18 Jun, 2025

問題摘要：

外國人能否繼承台灣不動產需依國際互惠、土地性質、繼承人身份及法律程序綜合評估。建議當事人於繼承案件發生時，及早諮詢專業律師或地政士，以保障繼承權益並避免不動產遭逾期標售或歸國庫處理。

律師回答：

關於這個問題，隨著全球化與人口流動加劇，台灣越來越多家庭的下一代或親屬長期居住國外，甚至從小在國外成長、未曾取得中華民國國籍或設戶籍。在這樣的背景下，一項重要法律問題日益浮現：當台灣的家族成員過世後，若其合法繼承人或受遺贈人是外國人，該名外國人是否可以依法繼承位於台灣的不動產？

依民法規定，繼承自被繼承人死亡時開始發生效力，繼承人於該時點起承受被繼承人一切財產上之權利與義務。此即所謂「繼承開始時原則」與「同時存在原則」：只有在被繼承人死亡時尚存之人，才具繼承人資格。若在繼承開始前已經死亡，或尚未出生（例外如胎兒保留權利），則不具繼承地位。即便繼承人於繼承開始後即行夭亡，只要死亡時間點在被繼承人之後，仍視為有效繼承。

一、平等互惠原則

那麼，若具備合法繼承資格者為外國人，其是否可承繼台灣的不動產？答案並非絕對肯定或否定，而是取決於外國人所屬國與台灣之間是否具備「平等互惠」的法律關係。

土地法第18條：「外國人在中華民國取得或設定土地權利，以依條約或其本國法律，中華民國人民得在該國享受同樣權利者為限。」

依據台灣土地法與實務見解，所謂「平等互惠」原則，係指該國對我國人民在其本國亦給予相同不動產權利（如買賣、繼承、設權等）之待遇。若兩國間有此互惠基礎，則該外國人得以依法繼承台灣地區的不動產。

為利判斷，內政部提供一份「外國人在我國取得或設定土地權利互惠國家一覽表」，將世界各國分為三類：一、完全平等互惠國；二、附條件平等互惠國；三、非平等互惠國。須注意，美國並非由聯邦統一規範，而是依各州法律判斷是否具有互惠關係，因此實務上須分別審視每一州是否具備條件。

二、外國人繼承取得不動產後之程序

即使該外國人國籍國與我國具備互惠條件，土地法第17條仍設有限制。依該條第2項，外國人得因繼承取得我國土地，但自繼承登記完成日起三年內，應將該不動產出售予本國國民。逾期未出售者，該土地將由地政機關移請財政部國有財產署依第73條之1程序進行公開標售，確保土地所有權最終仍回歸國人所有，避免國土流失。

上述第73條之1規定進一步明確，若土地或建築改良物自繼承開始逾一年未辦理繼承登記，地政機關應公告並通知繼承人限期三個月內聲請登記。若逾期仍未聲請，得由地政機關列冊管理十五年。期間若仍無登記申請，土地將移請國有財產署辦理公開標售。即使外國人依法完成繼承，仍應注意此三年出售限制，否則最終不動產將標售轉為國有。

此外，土地法第17條第1項明定，外國人不得取得部分特殊用途之土地，如林地、漁地、水源地、礦地、要塞軍備地與邊境土地等，這些土地不得移轉、設權或租賃予外國人，即便為繼承取得，仍不得享有完全處分自由。

若外國人確定可繼承台灣不動產，實務上須準備並提交相關證明文件，並經駐外單位或領事館認證，包括：一、與被繼承人之親屬關係證明文件（如出生證明、婚姻證明等）；二、身分證明文件（如護照）；三、若涉及遺囑，應提供經合法認證之遺囑文件或法院裁定。這些文件須經駐外單位驗證，並配合法院或地政事務所程序方得辦理繼承登記。

值得注意的是，許多在海外出生的華人第二代，可能並未設有台灣戶籍，卻依民法為被繼承人直系血親，理論上具有繼承權。但其繼承權之實際行使仍受土地法、公證制度與地政規則所拘束，尤其是不動產之處理需依法受限，並應依繼承開始日起即注意時效與處分義務。