未繼承登記土地，權益會受影響嗎？

問題摘要：

未辦理繼承登記不僅構成行政上之違規，尚可能喪失財產所有權及占有權，尤其在遺產具有使用或投資價值時，更應慎重處理。當親屬過世留有土地或建物時，應即刻查明所有繼承人名單與法定應繼分，並向地政機關辦理登記，若因遺產稅負擔、繼承人失聯、訴訟未等特殊因素而無法即時辦理，亦應於地政機關公告期限內提出相關證明，申請暫緩列冊，避免後續權利喪失。透過合法繼承程序妥善管理遺產，不僅是對逝者遺願的尊重，也是對家族財產的維護與責任之展現，實應引起國人重視，避免因疏忽而造成不可挽回之法律後果。

 

律師回答：

 

一直未辦理繼承登記之土地或建築物，對繼承人而言不僅會影響日後處分與使用該不動產的法律權限，更可能導致該遺產喪失而歸屬國庫。

 

土地法73之1條規定逾期一年經通知為辦理登記將列冊管理

依土地法第73之1條規定，土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經地政機關查明後，應公告並通知繼承人於三個月內聲請登記，逾期仍未聲請者，地政機關得予以列冊管理。

 

地政機關實施列冊管理後，繼承人若仍欲辦理登記，須提出排除列冊之證明，常見者如尚未完稅或正在稅務行政救濟程序、戶籍資料與地籍登記不符需更正者、涉及繼承訴訟等事由，得向地政事務所說明申請暫緩列冊，若審查屬實，得暫不列冊處理。

 

列冊管理十五年後仍未登記，將公開標售

列冊管理期間為十五年，屆滿仍未聲請登記者，地政機關將移請國有財產署公開標售該不動產。此一程序反映出國家對長期懸宕未辦繼承登記情形的清理機制，意圖促進土地資源之有效利用並解決繼承未辦登記所衍生之社會與行政管理問題。

 

標售完成後繼承人對標售不動產得有優先購買權，惟須於決標後十日內表明購買意願，否則視為放棄優先權；如欲領取標售價金，應於十年內檢具證明文件，按其應繼分向國有財產署申領，逾期不領者，其價金歸屬國庫。若經五次標售仍未成功，則由地政機關逕行辦理國有登記，自登記日起十年內，繼承人仍得依第五次底價與應繼分申領價金，惟過此期間則亦喪失請求權。

 

於列冊管理期間內繼承人仍未辦理繼承登記，標售後該不動產將移轉給第三人，繼承人之占有即喪失效力，對於無使用權之第三人而言亦不再享有占有保護，至於租賃關係若期間超過五年者，法律亦僅保障其五年內使用，超過部分無效，故未辦繼承登記者，其權益風險極高。

 

未經繼承登記之土地不得對抗第三人

此外，依土地法第37條規定，土地登記為權利取得、移轉、變更或消滅之要件，未經登記者，不得對抗第三人，因此未辦繼承登記之繼承人即便實際占有土地，亦無法排除他人依法標購後取得所有權之法律效果。

 

實務上部分繼承人間互不信任或遺產分割無共識，導致遲遲未辦登記，此時若有一繼承人提出民事訴訟，請求辦理繼承登記與遺產分割，雖法律上不當然成立強制他人辦理登記義務，但法院得依民法第1156條規定，判定遺產分割方式，促使整體程序完成，故繼承人亦應妥善運用司法救濟，以保自身權益。

 

若繼承人為大陸人民怎麼辦？

繼承登記遲未辦理亦常見於無人繼承、繼承人全數失聯、未辦戶籍遷徙或因早年過繼、戰亂、隔代繼承等因素，導致繼承人無從釐清身分，而在兩岸分治背景下，若繼承人居於大陸地區，則須適用臺灣地區與大陸地區人民關係條例第66條，該條規定：

「大陸地區人民繼承臺灣地區人民之遺產，應於繼承開始起三年內以書面向被繼承人住所地之法院為繼承之表示；逾期視為拋棄其繼承權。

大陸地區人民繼承本條例施行前已由主管機關處理，且在臺灣地區無繼承人之現役軍人或退除役官兵遺產者，前項繼承表示之期間為四年。

繼承在本條例施行前開始者，前二項期間自本條例施行之日起算。」

 

此乃對於兩岸繼承亦具有特殊法律效果。

 

結論

綜上，未辦理繼承登記不僅構成行政上之違規，尚可能喪失財產所有權及占有權，尤其在遺產具有使用或投資價值時，更應慎重處理。當親屬過世留有土地或建物時，應即刻查明所有繼承人名單與法定應繼分，並向地政機關辦理登記，若因遺產稅負擔、繼承人失聯、訴訟未等特殊因素而無法即時辦理，亦應於地政機關公告期限內提出相關證明，申請暫緩列冊，避免後續權利喪失。透過合法繼承程序妥善管理遺產，不僅是對逝者遺願的尊重，也是對家族財產的維護與責任之展現，實應引起國人重視，避免因疏忽而造成不可挽回之法律後果。

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